Finanza Locale e Studio Cava

Sono stati notificati gli avvisi di accertamento IMU relativi ad un fabbricato. L’imposta è stata richiesta a dei fratelli che, a seguito della successione della madre, risultano aver acquisito la proprietà dell’immobile.
Una delle coeredi, sostiene tuttavia che l’importo richiesto non sia dovuto, in quanto, sebbene i fratelli risultino tra gli intestatari dell’immobile, sarebbero da considerarsi esclusivamente quali “chiamati all’eredità” e, in assenza di un’accettazione formale dell’eredità, non potrebbero essere considerati soggetti passivi IMU.
La medesima interessata sostiene inoltre che la voltura catastale dell’immobile, effettuata a seguito della successione, sarebbe stata eseguita da lei autonomamente e all’insaputa degli altri coeredi, essendo lei stessa l’effettiva utilizzatrice del bene.
Gli interessati intenderebbero pertanto presentare istanza di annullamento in autotutela degli avvisi di accertamento, documentando la mancata accettazione dell’eredità mediante una certificazione negativa rilasciata dal Tribunale, attestante l’assenza di una dichiarazione formale di accettazione dell’eredità.
Alla luce di quanto sopra, si chiede se le argomentazioni prospettate dagli interessati siano fondate e, in particolare, se la produzione della certificazione negativa del Tribunale possa costituire elemento sufficiente a giustificare l’annullamento in autotutela degli avvisi di accertamento emessi nei loro confronti.
Secondo il nostro parere, gli interessati dovrebbero procedere a una formale rinuncia all’eredità, da rendersi nelle forme previste dalla legge, eventualmente davanti a un notaio, la quale, producendo effetti retroattivi, consentirebbe di procedere all’annullamento degli accertamenti emessi nei confronti dei soggetti rinuncianti e di imputare conseguentemente l’intera quota dell’immobile al soggetto che non abbia rinunciato all’eredità e che risulti essere l’effettivo utilizzatore del bene.
Si chiede, pertanto, un parere in merito alla questione e alla correttezza di tale procedura. Grazie

Un cittadino, a seguito di successione testamentaria , risulta proprietario di un immobile per la quota di 1/1. La successione è stata formalizzata dal solo cittadino nell’aprile 2022 (può essere considerata accettazione dell'eredità??), mentre la de cuius è deceduta nel gennaio 2021. Il contribuente sostiene, pertanto, di essere tenuto al pagamento dell’IMU esclusivamente a decorrere dall’aprile 2022 data della voltura catastale dell'immobile ritenendo che, prima di tale data, non avesse ancora acquisito formalmente la qualità di erede e, conseguentemente, la titolarità dell’immobile.
L’Ufficio, considerato che gli effetti dell’acquisto dell’eredità, indipendentemente dalla data di presentazione della dichiarazione di successione o di perfezionamento degli adempimenti successivi, decorrono dalla data di apertura della successione, coincidente con la data del decesso della de cuius, ha emesso avviso di accertamento ai fini IMU con decorrenza dal gennaio 2021.
Si chiede, pertanto, se tale impostazione sia corretta e, in particolare, se l’obbligo di versamento dell’IMU in capo all’erede debba decorrere dalla data del decesso della de cuius, ovvero dalla successiva data di voltura catastale di aprile 2022. La ringrazio.

Buongiorno,
ho emesso due avvisi di accertamento a carico di una contribuente relativo a un immobile su cui lei ha un usufrutto e il figlio la nuda proprietà. La contribuente mi contesta l'accertamento in quanto questo immobile è stato concesso in comodato al figlio per la sua quota parte con contratto registrato e pertanto nel loro calcolo del dovuto hanno tenuto conto della riduzione del 50%.
La mia domanda è: la contribuente può cedere in comodato gratuito l'immobile al figlio che detiene la nuda proprietà? Nel caso specifico chi è soggetto IMU?
Grazie.

Buongiorno,
io ho emesso un avviso di accertamento IMU per l’anno 2021 nei confronti di un contribuente deceduto e notificato agli eredi, nello specifico al figlio. Successivamente, quest’ultimo, è venuto presso i nostri uffici e ha dichiarato di aver già effettuato i pagamenti relativi all’annualità oggetto di accertamento, ma di averli effettuati erroneamente a proprio nome anziché a nome del padre. A seguito delle nostre verifiche, avevamo quindi concordato di imputare tali versamenti al padre mediante compensazione. A seguito della compensazione, tuttavia, risultava una differenza residua a carico del figlio.
La commercialista ci ha successivamente contattati per avere chiarimenti in merito alla situazione debitoria del figlio.
Nel 2021 il contribuente risultava proprietario di due immobili. Per il primo immobile, il contribuente aveva mantenuto la residenza per 10 mesi quindi per tale periodo era considerato abitazione principale e, conseguentemente, non soggetto IMU; l’imposta risultava invece dovuta per i restanti 2 mesi. Per il secondo immobile, invece, il calcolo effettuato prevedeva il dovuto IMU per 10 mesi, in quanto risultava fabbricato generico a disposizione, mentre per i restanti 2 mesi l’immobile risultava esente in quanto divenuto abitazione principale a seguito di una variazione di residenza.
La commercialista ha contestato questa impostazione sostenendo che il secondo immobile, essendo stato acquistato l’anno precedente e trovandosi in fase di ristrutturazione, dovesse essere considerato, per il periodo interessato come area fabbricabile. Mi ha inoltre riferito che nel 2021 avevano presentato una dichiarazione IMU nella quale veniva indicata la situazione dell’immobile. Ho verificato e l’unica cosa che avevano scritto nelle note era la dicitura “casa in ristrutturazione” indicando anche un valore economico all’immobile.
Quindi io le chiedo se sia possibile considerare come area fabbricabile un terreno sul quale siano presenti due immobili, rispettivamente censiti in categoria catastale A07 e C02 semplicemente perché gli stessi risultano essere interessati da lavori di ristrutturazione.
Ho verificato anche la definizione di area fabbricabile contenuta nel regolamento comunale e non mi sembra che preveda una fattispecie come quella in esame, ossia un’area sulla quale siano già presenti fabbricati accatastati e che venga qualificata come fabbricabile.
Inoltre, qualora l’immobile fosse stato effettivamente interessato da lavori di ristrutturazioni tali da consentire l’applicazione della riduzione del 50% della base imponibile IMU prevista per i fabbricati inagibili, mi risulta che fosse necessario documentare lo stato di inagibilità con apposita perizia più il modulo della richiesta di tale stato da allegare alla dichiarazione IMU. Quindi vorrei capire se l’impostazione prospettata dalla commercialista sia corretta oppure no. Grazie

Buongiorno,
la responsabile del settore finanziario mi chiede di comprendere se la Cassazione 4 settembre 2026 n. 25004 apporta modifiche in merito al riconoscimento dell'agevolazione abitazione principale a case attigue. Io l'ho letta ma mi pare di intendere che è sempre il requisito della residenza anagrafica l'elemento che stabilisce se applicare o meno l'agevolazione indipendentemente se le case sono attigue o nello stesso condominio. Chiedevo un confronto. Grazie

Buongiorno, un immobile di proprietà privata è occupato abusivamente da un soggetto terzo. I proprietari hanno già presentato denuncia per l'occupazione abusiva e, nel frattempo, hanno versato l'acconto IMU.

Si chiede se, alla luce della normativa vigente, i proprietari abbiano diritto all'esenzione IMU per il periodo di occupazione abusiva, da quale data decorra l'esenzione (in particolare, se dalla data della denuncia) e, in caso affermativo, se possano richiedere il rimborso dell'IMU già versata per il periodo interessato.
Grazie

Buongiorno, sottopongo una questione un po' lunga da spiegare ma provo a sintetizzare.
Una contribuente viene accertata ogni anno dal 2017 per un immobile che in catasto è ancora intestato ai suoi antenati. Nel 2017 durante la fase propedeutica all'accertamento ho contattato l'erede più prossima la quale in presenza della nipote mi disse che era a conoscenza di questa anomalia catastale e che avrebbe provveduto a sanare, intanto mi ha chiesto di intestare l'accertamento alla nipote che di fatto disponeva dell'immobile in questione visto che risiede proprio in quel complesso. Ho tutto agli atti, ho fatto come mi è stato detto, emetto ogni anno accertamento e la nipote paga ogni volta che arriva l'accertamento. Ha pagato fino all'anno 2022 (ossia fino all'anno che ho accertato). Il mese scorso la nipote ha presentato una istanza di rimborso di tutta l'imu pagata dal 2017 al 2022 perchè dice che la casa di fatto non è sua. Ho risposto alla istanza di rimborso riportando tutta la corrispondenza intercorsa nel 2017 e ho negato il rimborso in quanto il pagamento degli accertamenti era esattamente l'accettazione di quanto emerso durante la fase propedeutica del 2017 ma che avrei considerato l'istanza valevole ad interrompere momentaneamente l'accertamento del 2023 per richiedere un accertamento catastale e ovviare alle inadempienze degli eredi legittimi. Così ho fatto. Ho chiesto un accertamento catastale lo scorso mese di luglio. Il catasto, con una velocità strabiliante, mi ha contattata e mi ha illustrato questa situazione. L'immobile che ho accertato fino al 2022 non esiste più dal 2011 il cui mappale è confluito in quello che oggi è l'abitazione principale della nipote ma che da quella soppressione, oltre all'immobile sono sorti 6 box mai accatastati. Mi ha spiegato che loro avvieranno la pratica con la contribuente ma che io vedrò dei docfa che avranno la data del 2026 ma poichè a monte c'è una nostra segnalazione di irregolarità noi possiamo andare a recuperare gli ultimi cinque anni. La domanda è: sui 6 box certamente andrò a richiedere gli ultimi cinque anni (e dal 2011 quanti ne abbiamo persi però!!!!). Ma pe quanto riguarda l'immobile che il funzionario del catasto mi ha detto essere cessato nel 2011 ma che io vedrò la soppressione nel docfa 2026 , posso continuare ad accertare fino a quella data del 2026? Ringrazio e resto disponibile a spiegare meglio se non sono stata sufficientemente chiara.

Buongiorno,
le sottopongo il caso di un accertamento IMU notificato al soggetto B (in qualità di erede) per un locale C/2 con rendita presunta dal 2013, edificato su un terreno montano. Il terreno era originariamente intestato alla madre deceduta (A) e non è mai stato inserito in successione, in quanto ceduto a un terzo (C) tramite una semplice scrittura privata non trascritta.
Il fabbricato è stato costruito dal soggetto C, al quale è regolarmente intestata la concessione edilizia. Tuttavia, da visura catastale l'immobile risulta ancora cointestato ad A e B come "proprietà superficiaria". Basandosi su questo dato formale, la società di riscossione ha emesso l'avviso di accertamento nei confronti dell'erede B.
Alla luce di questi fatti, le chiedo un parere per chiarire chi debba essere considerato l'effettivo soggetto passivo IMU e se la scrittura privata, unita alla concessione edilizia di C, sia in qualche modo opponibile al Comune.
Cordiali saluti
Manca Mirko
Ufficio Tributi
Comune di Aritzo

Due coniugi possiedono nel nostro Comune due abitazioni entrambe al 50% ciascuno. A seguito di sentenza di separazione il Tribunale aveva stabilito che il marito sarebbe andato a vivere in un'abitazione e la moglie nell'altro immobile; i figli minori sono stati affidati ad entrambi. La ex moglie ha ricevuto l'avviso di accertamento IMU per il fabbricato da lei posseduto al 50% e assegnato all'ex marito, e ora ne chiede l'annullamento ritenendo che su tale immobile, a seguito della sentenza di separazione, la soggettività passiva IMU gravi interamente sull' ex coniuge. A nostro parere non è cosi in quanto nella sentenza, l'affidamento dei figli minori è stato attribuito ad entrambi. Si evidenzia che l'avviso di accertamento non è stato impugnato ed è divenuto definitivo e la sig.ra tramite avvocato ha presentato istanza di autotutela. A Vostro parere come dobbiamo agire? Grazie

Buongiorno dott. Cava,
vorremmo sottoporre alla Sua attenzione alcuni quesiti in materia di costituzione del diritto di abitazione e beneficio dell’esenzione IMU.
La costituzione del diritto di abitazione a titolo gratuito in favore di un altro soggetto terzo, quali requisiti di forma deve rispettare affinchè sia opponibile all’Ente Locale quale creditore di tributi locali?
Al fine di poter beneficiare dell'esenzione IMU per l'anno 2025 e seguenti, è sufficiente che la contribuente presenti la dichiarazione IMU corredata da copia della scrittura privata, non autenticata e non registrata all'Agenzia delle Entrate, nè trascritta nel catasto urbano, con la quale la contribuente, in data 16/05/2020, dichiara di costituire il diritto di abitazione a titolo gratuito (per la sua quota di comproprietà del 33,33%) in favore di un soggetto terzo, già comproprietario dello stesso immobile per una quota del 33,33%?
La ringraziamo e porgiamo cordiali saluti
IL RESPONSABILE DEL SERVIZIO FINANZIARIO IL FUNZIONARIO DELL’UFFICIO TRIBUTI
Dott.ssa Maria Daniela Mura Donatella Sanna

Due coniugi erano comproprietari di un immobile utilizzato come abitazione principale e quindi esente IMU. Alla morte del marito, la moglie ha acquisito sull'immobile, nel quale continua a vivere, il diritto di abitazione come coniuge superstite.
Qualche anno dopo l'immobile è stato oggetto di decreto di trasferimento e il figlio è divenuto unico proprietario.
Con il decreto di trasferimento la soggettività passiva IMU si è trasferita al figlio che dovrà corrispondere il tributo in quanto non residente o la madre può usufruire ancora del diritto di abitazione ? Grazie

Buongiorno, un contribuente, titolare e proprietario di un'attività di pasticceria, esercita l'intera attività all'interno di un unico immobile, composto da:
• un'area destinata alla vendita al pubblico;
• un'area destinata alla produzione dei prodotti di pasticceria;
• un locale adibito a deposito, ubicato al piano sottostante e funzionalmente collegato all'attività.
Il contribuente chiede che la tariffa TARI venga determinata applicando categorie tariffarie differenti alle diverse porzioni dell'immobile, e precisamente:
- categoria 24 per la zona vendita;
- categoria 21 per il laboratorio di produzione;
- categoria 3 per il deposito.
Considerato che tutte le suddette superfici fanno parte del medesimo immobile e sono funzionalmente destinate allo svolgimento di un'unica attività economica (pasticceria), con codice ATECO 10.71.20, si chiede di conoscere se la normativa vigente e la giurisprudenza consentano l'applicazione di distinte categorie tariffarie alle diverse porzioni dell'immobile in ragione della loro specifica destinazione d'uso, oppure se debba essere applicata un'unica categoria tariffaria all'intera superficie tassabile, individuata in base all'attività prevalente esercitata.
Grazie